서울시, `아파트지구` 지구단위계획으로 전환돼 재건축 더 유연해진다

김성욱 기자

등록 2022-12-09 12:48

1970년대 급속도로 늘어나는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 도입한 `아파트지구` 제도가 역사 속으로 사라질 전망이다.

서울시는 지난해 `아파트지구 지구단위계획 전환지침`을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영하여 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 서울 시내 아파트지구 현황(그래픽=서울시청 제공)

서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영하여 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다.

시는 또 앞으로 각 `아파트지구`별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 할 예정이다.

현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약11.2㎢, 208개 단지, 총 149,684세대가 `아파트지구`에 포함되어 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.

아파트지구 제도는 2003년 `국토계획법`에서 삭제된 이후 서울시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔으나 변화하는 시대․제도 변화에 대응하기 위한 새로운 관리방안 마련이 필요하다 보고 이번에 지침을 개선키로 했다고 설명했다.

`아파트지구`는 과거 초등학교를 중심으로 인구․면적․공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획에 따라 주택용지 내 근생시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 ▴용지 중심의 토지 이용 ▴자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 ▴재건축 추진 시 `도시 및 주거환경정비법`과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기되어 왔다.

시는 2017년부터 과거의 도시관리기법인 `아파트지구 개발기본계획`을 `지구단위계획`으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준 마련, 지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔으나 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다.

이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 `지구단위계획`으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률․높이․용도 등의 적용이 보다 유연해지게 된다.

먼저 개발기본계획 상의 모든 용지(주택용지, 중심시설(지구․주구․분구중심) 용지 등)를 `획지`로 전환하여 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게끔 개선하고 재건축 대상 주택용지는 `특별계획구역`으로 지정하여 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시, 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여되었던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려하여 유연하게 운영토록 변경되면서 꼭 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성도 향상될 전망이다.

아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려하여 유연하게 적용한다.

기존 중심시설용지에서는 상업 기능만 허용되고 주거를 불허, 높이도 5층 이하로 제한됐으나 최근 개발된 인근 공동주택 재건축단지에 이미 근생시설이 허용돼 상업 기능만을 유지할 필요성이 낮아졌을 뿐 아니라

현재 중심시설용지의 약 30%(175개소 중 66개소)가 역세권에 입지하고 있는 점을 감안, 향후 역세권 복합개발 추진을 위해서도 제도를 개선했다.

일부 아파트지구에만 남아있는 `개발 잔여지`도 당해 용도지역 용도․밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다.

현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담‧도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.

시는 또 주택 공급을 확대하고 체계적인 개발, 주변 경관과 조화로운 정비계획을 유도하기 위해 중심시설용지․개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5,000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발하는 경우, 기존의 `주택용지`와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.

서울시는 앞으로 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 각 `아파트지구`별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

시는 아파트지구 및 다른 아파트 밀집지역과 차별점이 없으므로 장기적으로는 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화하여 관리해 나간다는 방침이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.

김성욱

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